全ての知識と知恵はSDGs(Sustainable Development Goals)のために。

「はじめてのJ-REIT完全ガイドブック」内容の要約と紹介:鈴木雅光

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概要

不動産投信で「儲け」と「副収入」を手に入れる!はじめてのJ-REIT完全ガイドブック

リートとは何か?を知るのにはいい一冊だと思う。

リート自体は2013年2月時点ではまだ39本しかなく、選択の幅が狭い。

かつ、リート自体の投資額が意外と大きい。数十万から100万近くする。一般的な投資信託が1万円から購入できるのに比べると高いといわざるをえない。

なので、一般的な投資信託の中にリートに投資するもの(ファンフォ・オブ・ファンズ)があるため、むしろそちらの方がよいかもしれない。

リートは国内よりも、海外の方が大きいので、本書で学んで投資先を広げていくのがよいような気がする。

2013年3月28日第1刷発行

REIT注目のわけ

2012年7月に内閣官房の国家戦略室が策定した日本再生戦略で、リート市場の資産規模を2011年比で2020年までに倍増するという狙いがある。

国が日本経済を立て直す手段としてリート市場の活性化に手を付けようとしている。
 また
日銀が本腰を入れてリートを買い支えしている

今後のリート

高い配当利回り
 ▼
利益の90%を配当しなければならないというルールがある
 ▼
2013年に改正が予定されており
ライツ・オファリングの解禁 : 新株予約権を既存株主に割り当て、資金調達をしやすくする
自己投資口取得の解禁 : 株式でいうところの自己株式取得

リートのタイプは今のところ3つ

特化型 : オフィスビル、商業施設、住宅、ホテル、物流など、特定の不動産に集中投資するタイプ

複合型 : 二つの不動産物件を組み合わせて運用 オフィスビル商業施設複合型、オフィスビル住宅複合型、住宅ホテル複合型、住宅商業施設複合型、物流インフラ複合型

総合型 : オフィスビルや商業施設、住宅、倉庫などさまざまな不動産物件に分散投資する

投資を学ぶにあたって避けられない考え方に「責任投資原則」(PRI:Principles for Responsible Investment)があります。2006年、国際連合事務総長のコフィー・アナンが金融業界に提唱したもので、機関投資家の意思決定プロセスにESG(環境(Environment)、社会(Social)、ガバナンス(Governance))を反映させるべきとした世界共通のガイドラインです。ESGを考慮に入れる投資手法は「ESG投資」と呼ばれ、他に「責任投資(Responsible Investment)」「持続可能な投資(Sustainable Investment)」などとも呼ばれます。ESG投資の流れを裏付ける考えの一つが、「責任投資原則」(PRI)です。すでに世界1,500機関以上のアセットオーナーや運用会社などが署名しており、世界最大の年金基金である日本の年金積立金管理運用独立行政法人(GPIF)も2015年9月に署名しました。ESG投資は一般的な投資手法(メインストリーム)へと変貌を遂げました。そして、ESG投資や責任投資には持続可能性への貢献と、SDGs(エスディージーズ:Sustainable Development Goals 持続可能な開発目標)に貢献する役割が期待されています。投資の世界でもSDGsを基本事項として理解しておかなければならない時代になりました。今では一歩進んでポジティブ・インパクト・ファイナンス(PIF)という、SDGsを達成するための投融資が始まりました。

目次

序章 これからますます、REITが値上がりする!
 2020年REIT市場の資産倍増計画発動!
 日銀が本腰を入れてREITを買いにくる!
 高い利回りのウラに潜むリスクを回避する、新しい法改正も予定!
 アベノミクスがREITの追い風に

第1章 6%の高利回りの商品も!REITの魅力
 配当利回りが平均4.24%の安定運用
 これからは何に投資するべきか
 「大家さん」で資産運用するのが難しい理由
 REITなら、「少額」で「優良物件」に投資できる!
 分散投資効果が期待できる
 配当原資の透明性が高い
 売買コストが安い
 運用管理費用も、投資信託と比較すれば安め
 ディスクロージャー(情報開示)もしっかりしている
 リスク要因はどんなものがあるのか

第2章 これだけは知っておきたい!REITの基本的な仕組み
 REITは不動産の投資会社
 REITを支える3つの会社
 REITのタイプは、現在のところ3つ
 上場本数は現在、39銘柄
 REITは「スポンサー企業」を確認!
 REITの価格変動要因を把握しておこう
 市場参加者の動向を知ろう
 REITの詳細情報を簡単に比較できるウェブページを使う!

第3章 銘柄選びから購入、売却まで成功するポイント
 投資先の特性を把握する
 〈オフィスビル型〉
  賃貸契約期間が短く、景気動向に左右されやすい
 〈商業施設型〉
  賃貸契約期間が長い郊外型は安定性が高い
 〈物流・ロジスティックス型〉
  ネット通販の進化で今後の注目株に
 〈住宅(レジデンス)型〉
  安定性は高いが収益性は低め
 〈ホテル・リゾート型〉
  収益性の不確定要素が多い反面、高リターンに期待
  安全性を重視するならスポンサー企業を選別する
  個人なら敢えて配当利回りの高いところを狙う手も!
 〈投資プラン❶〉
  REIT初心者は長期保有を前提にする
 〈投資プラン❷〉
  複数銘柄への分散投資で定期的な配当を得る
 〈投資プラン❸〉
  少額で分散できる!REITの指数に連動する「ETF」に投資する
  保有期間中に留意すべき点は?

第4章 1万円から「大家さん」になれる!〜ファンド・オブ・ファンズとは?
 もっと少額資金でREITに分散投資するなら、投資信託を使う
 [最低購入金額]スポット購入なら1万円、積立なら500円から!
 [コスト]REITへの直接投資やETFと比較すると高め
 [投資対象]国内REITだけでなく、海外のREITへも投資できる!
 [流動性]1日1回の取引に限定される
 [購入場所]お目当ての商品が、すべての金融機関で売っているとは限らない
 ファンド・オブ・ファンズを購入する際に知っておきたい3つのこと
 価格変動リスクは基準価額の値動きを見る
 インデックスvsアクティブ、運用スタイルを把握する
 分配回数について
 海外のREIT市場に投資する投資信託もある
 ポイント❶投資対象国の特性を見極めよう
 ポイント❷為替ヘッジの有無を見極める
 ポイント❸通貨選択型のファンドは買わない
 目論見書のここを読もう
 運用報告書は「収益の分配」を見る!

第5章 これで失敗なし!REIT投資に必要なデータの読み方
 「東証REIT指数」で市場全体の動向を把握する
 「NAV倍率」は1倍を超えているかどうかがポイント
 「FFO倍率」は小さいものほど割安
 「分配金利回り」は高ければ良いというものではない
 「LTV」が低い銘柄ほど安全性は高い
 「稼働率」は高いものを選ぶ
 「格付」はシングルAがあれば十分
 地震リスクを示す「PML値」

第6章 実践編〜REITを買って分配金をもらう!
 使い勝手の良さで証券会社を選ぶ
 REITはどこで買うか
 口座開設はどうしたらよいのか
 注文方法は株式投資と同じ
 いつ買えば分配金がもらえるのか
 REITは信用取引もできる!
 REITで信用取引を活用する!
 信用取引の注意点は2つ
 REITの税金について
 軽減税率の廃止とともに日本版ISAが導入

第7章 一目瞭然でおトクな銘柄がわかる!REIT銘柄完全カタログ
 ★の数が多い、安全性の高い順から並んでいます
 ジャパンリアルエステイト投資法人★★★
 日本ロジスティクスファンド投資法人★★★
 日本ビルファンド投資法人★★★
 フロンティア不動産投資法人★★★
 日本アコモデーションファンド投資法人★★★
 日本プライムリアルティ投資法人★★★
 日本リテールファンド投資法人★★★
 東急リアル・エステート投資法人★★★
 野村不動産レジデンシャル投資法人★★★
 野村不動産オフィスファンド投資法人★★★
 ジャパンエクセレント投資法人★★★
 ユナイテッド・アーバン投資法人★★★
 オリックス不動産投資法人★★★
 福岡リート投資法人★★★
 トップリート投資法人★★
 プレミア投資法人★★
 グローバル・ワン不動産投資法人★★
 アドバンス・レジデンス投資法人★★
 大和ハウス・レジデンシャル投資法人★★
 阪急リート投資法人★★
 大和証券オフィス投資法人★★
 積水ハウス・SI投資法人★★
 森トラスト総合リート投資法人★★
 産業ファンド投資法人★★
 森ヒルズリート投資法人★★
 アクティビア・プロパティーズ投資法人★★
 大和ハウスリート投資法人★★
 GLP投資法人★★
 ケネディクス不動産投資法人★★
 MIDリート投資法人★★
 ジャパン・ホテル・リート投資法人★★
 日本賃貸住宅投資法人★★
 平和不動産リート投資法人★★
 インヴィンシブル投資法人★
 いちご不動産投資法人★
 スターツプロシード投資法人★
 ケネディクス・レジデンシャル投資法人★
 コンフォリア・レジデンシャル投資法人★

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